Rủi Ro Khi Mua Đất Giấy Tờ Viết Tay: Liệu Có Được Cấp Sổ Đỏ?

Bạn đang có ý định mua đất hoặc đã lỡ mua đất bằng giấy tờ viết tay? Bạn băn khoăn liệu mua giấy tờ đất viết tay có được cấp Sổ đỏ hay không? Đây là một vấn đề pháp lý phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro mà bất kỳ ai cũng cần nắm rõ.

Thực trạng mua bán đất bằng giấy tờ viết tay

Trong quá khứ, đặc biệt ở các vùng nông thôn hoặc khu vực chưa có quy hoạch rõ ràng, việc mua bán đất thông qua giấy tờ viết tay giữa hai bên (bên bán và bên mua) diễn ra khá phổ biến. Các giao dịch này thường được thực hiện mà không có sự chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không có công chứng, chứng thực. Người mua sau khi giao tiền chỉ nhận được một tờ giấy ghi chép đơn giản về việc mua bán, kèm chữ ký của các bên, thậm chí chỉ có chữ ký của người bán.

Lý do cho việc này có thể là do người dân thiếu hiểu biết pháp luật, muốn tiết kiệm chi phí, hoặc đôi khi do mảnh đất đó chưa đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ.

Giấy tờ viết tay có giá trị pháp lý không?

Theo quy định của pháp luật đất đai và dân sự hiện hành tại Việt Nam (đặc biệt là Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Điều này có nghĩa là, về nguyên tắc, giấy tờ viết tay không được công chứng, chứng thực sẽ không có giá trị pháp lý đầy đủ để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người mua. Giao dịch này bị coi là vô hiệu về hình thức.

Vậy, có trường hợp nào đất giấy tờ viết tay được cấp Sổ đỏ không?

Mặc dù giao dịch bằng giấy tờ viết tay không đúng quy định về hình thức, pháp luật vẫn có những quy định "mở" trong một số trường hợp nhất định để bảo vệ quyền lợi của người dân, đặc biệt là những giao dịch đã diễn ra từ lâu và người sử dụng đất đã ổn định, không có tranh chấp.

Cụ thể, theo Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) và Điều 23 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc cấp Sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ hoặc có giấy tờ nhưng không đúng quy định về hình thức (trong đó có giấy tờ viết tay) có thể được xem xét nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014: Đây là mốc thời gian quan trọng. Nếu giao dịch mua bán bằng giấy tờ viết tay và việc sử dụng đất của bạn đã diễn ra ổn định, liên tục, công khai và không có tranh chấp trước ngày 01/7/2014, bạn có khả năng được xem xét cấp Sổ đỏ.
• Không có tranh chấp: Mảnh đất đang sử dụng phải không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
• Phù hợp với quy hoạch: Việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
• Không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất: Mảnh đất đó không nằm trong diện quy hoạch Nhà nước sẽ thu hồi.
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (nếu có).

Lưu ý quan trọng: Ngay cả khi đáp ứng các điều kiện trên, việc xét cấp Sổ đỏ vẫn phụ thuộc vào quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và quy định cụ thể của từng địa phương. Quá trình này thường phức tạp, đòi hỏi nhiều thủ tục và thời gian.

Rủi ro không lường trước khi mua đất giấy tờ viết tay

Việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, bao gồm:

• Không được cấp Sổ đỏ: Đây là rủi ro lớn nhất. Nếu không được cấp Sổ đỏ, bạn sẽ không có bằng chứng pháp lý vững chắc về quyền sử dụng đất, khó thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế...
• Tranh chấp: Dễ phát sinh tranh chấp với người bán (hoặc những người thừa kế của họ) về quyền sở hữu hoặc sử dụng đất. Người bán có thể lợi dụng việc không có giấy tờ hợp pháp để bán lại cho người khác, hoặc phủ nhận giao dịch.
• Bị thu hồi đất mà không được bồi thường: Nếu Nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, bạn có thể không được bồi thường hoặc chỉ được bồi thường với mức thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế do không có giấy tờ pháp lý đầy đủ.
• Khó khăn trong xây dựng, sửa chữa: Việc xin giấy phép xây dựng, sửa chữa nhà ở trên đất không có Sổ đỏ thường rất khó khăn hoặc không thể thực hiện được.
• Không thể thế chấp để vay vốn: Đất giấy tờ viết tay không thể dùng làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng.

Lời khuyên Ketoanphamgia dành cho bạn

• TUYỆT ĐỐI KHÔNG MUA ĐẤT BẰNG GIẤY TỜ VIẾT TAY NẾU CÓ THỂ TRÁNH ĐƯỢC. Hãy luôn yêu cầu các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
• Kiểm tra kỹ thông tin pháp lý: Trước khi mua đất, hãy yêu cầu người bán cung cấp Sổ đỏ và kiểm tra thông tin quy hoạch tại UBND cấp xã hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Tham khảo ý kiến luật sư: Nếu bạn đang gặp phải trường hợp mua đất bằng giấy tờ viết tay hoặc có bất kỳ thắc mắc nào về pháp lý đất đai, hãy tìm đến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để được tư vấn cụ thể.

Mua bán đất đai là một giao dịch có giá trị lớn và liên quan đến quyền lợi lâu dài. Đừng vì những lợi ích nhỏ trước mắt mà bỏ qua các quy định của pháp luật, để rồi phải đối mặt với những rủi ro và hậu quả không mong muốn trong tương lai.